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Baufinanzierung: Was fällt genau darunter?

Baufinanzierungen, auch unter dem Begriff Immobilienfinanzierungen bekannt, sind Finanzierungen, die zweckgebunden für Immobilien verwendet werden. Das darf der Erwerb der Immobilie ebenso sein wie die Sanierung oder Errichtung derselben. Es wird im Bankwesen unterschieden zwischen privater und gewerblicher Immobilienfinanzierung.

Private Immobilienfinanzierungen gibt es vorwiegend für Eigenheime oder Mehrfamilienhäuser, die vom Erwerber zumindest teilweise selbst bewohnt werden. Für die private Finanzierung werden üblicherweise Eigenkapital in Form von Sparguthaben oder Eigenleistungen aufgewendet, Erlöse aus dem Verkauf anderer Immobilien etc., hauptsächlich aber Finanzierungen durch Banken, Bausparkassen, Landesförderinstitute und der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Von Kreditinstituten werden Immobilienkredite üblicherweise positiv bewertet, da diese kaum ein Forderungsausfallrisiko haben. Das liegt darin begründet, dass solche Kredite über Hypotheken bzw. Grundschulden abgesichert sind.

Zwar bleibt ein Restrisiko, weil bei der Verwertung der Immobilie durch Zwangsversteigerung eventuell Restforderungen bestehen bleiben, aber im Großen und Ganzen werden die Immobilienfinanzierungen fristgerecht gezahlt bzw. durch Verkauf getilgt.

Ein Risiko besteht bei Ablaufen der Zinsbindung (üblicherweise nach 10 Jahren). Hat sich bis dahin der Immobilienpreis dahingehend verändert, dass er unter dem Beleihungswert liegt, ist das Darlehen nicht mehr ausreichend gesichert. Dann darf die Bank vor einer Weiterführung des Kredites (Anschlussfinanzierung), zusätzliche Sicherheiten fordern oder die Kredite kündigen, falls keine Einigung erzielt wird.

Darlehen für private Immobilienfinanzierungen sind über einen festen Zeitraum zu tilgen. Die häufigste Art ist das Annuitätendarlehen. Dabei bleibt die monatliche Rate gleich, wobei die Zinsen anteilig sinken und die Tilgungsrate steigt, da die Tilgung direkt verrechnet wird.

Der Kauf einer Immobilie kann eine Vermögenssteigerung, aber auch einen Vermögensverlust bedeuten. Allerdings kann man aktuell davon ausgehen, dass die Immobilie den heutigen Kaufwert behält. Zudem lässt sich einfach berechnen, womit man preiswerter fährt: mit Miete oder Kauf. Die Miete wird dabei verglichen mit Kreditrate, Kreditnebenkosten und Instandsetzungskosten für die Immobilie. Nach Ablauf der Finanzierung ist man frei von Verpflichtungen und kann somit die eingesparte, laufende Miete in eine Modernisierung etc. der Immobilie investieren.